Las autoridades están cerrando y sancionando las piscinas de uso comunitario que no cumplan la normativa.

El control de las autorizaciones para el funcionamiento de aquellas piscinas privadas de uso comunitario mediante una campaña de inspección está procediendo al cierre y a la correspondiente sanción a los titulares que no cumplan con la normativa vigente y no estén adaptadas a las exigencias de la misma.

El Reglamento Sanitario para el Uso de Piscinas Colectivas, aprobado en 1999, es de obligado cumplimiento para aquellas piscinas colectivas ubicadas en complejos o urbanizaciones con más de 20 viviendas y quedan excluidas las piscinas de baños termales, centros de tratamiento de hidroterapia y otras dedicadas exclusivamente a usos médicos y competiciones deportivas que estarán sometidas a su normativa específica. 

Requisitos administrativos previos a la apertura de una piscina de uso colectivo

El artículo 28 del Decreto 23/1999, de 23 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento Sanitario de las Piscinas de Uso Colectivo, que regula este aspecto, fue modificado en 2011 por el Decreto 141/2011, de 26 de abril, mencionado anteriormente.

Una de las novedades que se introdujo es la denominada “Declaración Responsable”, que consiste en un escrito en el que se declara que la piscina cumple los requisitos técnico-sanitarios establecidos en la normativa, que la documentación que lo acredita se encuentra disponible y que se compromete a mantener su cumplimiento en el tiempo durante el que se desarrolle la actividad en las instalaciones.

Así, actualmente tenemos lo siguiente:

1. Caso de inactividad superior a 6 meses: se debe solicitar la reapertura de la misma y el consiguiente informe de la Delegación Territorial de Salud y Bienestar Social. Hay que señalar que, en este supuesto, no es necesaria Declaración Responsable para la apertura de la piscina.

2. Caso de construcción o reforma: se debe presentar una Declaración Responsable ante el Ayuntamiento del municipio donde esté ubicada la piscina, antes de la apertura de la misma. El Ayuntamiento comunicará la presentación de dicha declaración a la Delegación Territorial de Salud y Bienestar Social en el plazo de diez días.

Requisitos estructurales que deben cumplir las piscinas
Algunos de los preceptos contenidos en el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación entran en clara contradicción con el contenido del Decreto 23/1999, de 23 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento Sanitario de las Piscinas de Uso Colectivo, en caso de contradicción entre ambas normas, para las piscinas de nueva construcción o reforma habrá que cumplir los requisitos que se exigen en el Código Técnico de la Edificación (CTE).

A continuación se puede observar algunos requisitos actuales que se exigen, entre otras medidas:

1. Tanto en la entrada de la piscina como en su interior se expondrá en lugar visible el aforo del vaso, en las piscinas al aire libre, 2 m2 de superficie de lámina de agua por usuario, y en las piscinas cubiertas 3 m2 por usuario. 

2. Piscinas infantiles con una profundidad no superior a 50 centímetros, cuyo fondo no ofrezca pendientes superiores al seis por cien (6%).

3. Vaso de recreo con una profundidad no superior a 3 metros, debiendo contar con zonas de profundidad inferior a un 1.40 metros.

4. Para el acceso al vaso se instalará una escalera como mínimo cada 15 metros del perímetro del vaso y para evitar accidentes. se colocarán de forma que no sobresalgan del plano de la pared del vaso.

5. La profundidad de las escaleras de acceso al vaso de recreo serán bajo el agua de 1 m como mínimo o bien 30 cm por encima del suelo del vaso.

6. En las proximidades del vaso se instalará un número de duchas al menos igual al número de escaleras de acceso al vaso.

7. La playa tendrá una anchura mínima de 1.20 metros, será de material antideslizante, debiendo conservarse en perfectas condiciones higiénicas.

8. Las piscinas dispondrán de aseos y vestuarios instalados en locales cubiertos y ventilados.

9. Las piscinas que tengan una superficie de lámina de agua igual o superior a 600 m2 deberán contar con un local adecuado e independiente, de fácil acceso y bien señalizado, destinado a la prestación de los primeros auxilios, las no comprendidas anteriormente, tendrán al menos un armario botiquín, de reposición continua.

10. El ciclo de depuración de todo el volumen de agua del vaso no será superior a 1 hora en los vasos de chapoteo, 4 horas en los vasos recreativos y polivalentes descubiertos y 5 horas en los cubiertos.

11. Se posibilitará a las personas con movilidad reducida la entrada y salida a los vasos de las piscinas de forma autónoma y segura, para ello se dispondrá de los siguientes elementos:

a) Una grúa o elevador hidráulico debidamente homologados.

b) Una escalera accesible que cuente con dimensiones de peldaños de huella mínima de 30 centímetros y tabica de altura máxima de 16 centímetros. La huella será antideslizante. El ancho mínimo de la escalera será de 1,20 metros. Estarán dotados de doble pasamanos que reunirán las condiciones establecidas en el artículo 23.2, prologándose en el arranque y final de la escalera.

c) De rampa de acceso a la zona de menor profundidad. La pendiente de la misma no podrá superar el 8% y tendrá una anchura mínima de 0,90 metros. Su pavimento será antideslizante y no abrasivo y estará provista de pasamanos a ambos lados.

Dudas para aplicar el tipo reducido (10%) de IVA en las obras de rehabilitación y de renovación y reparación de viviendas.

No parece estar muy clara la consideración a la hora de establecer qué se entiende por obras de rehabilitación y qué de, simplemente, de renovación y reparación y sobre el tipo impositivo a aplicar en cada caso.

Como ya sabrá, el Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, reformó la normativa del IVA, permitiendo la aplicación del tipo impositivo reducido para todo tipo de obras de renovación y reparación de la vivienda realizadas desde el 14 de abril de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2012, además de ampliar, con vigencia indefinida, el concepto de rehabilitación estructural a efectos del impuesto, a través de una definición de obras análogas y conexas a las estructurales, que permite reducir los costes fiscales asociados a la actividad de rehabilitación.

Posteriormente, el Real Decreto-ley 20/2012 de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad, derogó la redacción dada por el Real Decreto-ley 6/2010, de modo que a partir del 1 de septiembre de 2012 (y, en principio, con vigencia indefinida), el tipo reducido continúa aplicándose a ejecuciones de obra “de renovación y reparación”.

     1.- Obras de rehabilitación, “análogas” o “conexas”, en edificaciones

Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación y tributan al tipo reducido del 10 por ciento, deberán cumplirse los siguientes requisitos:

1. Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
2. A estos efectos, resultará necesario disponer de suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas, tales como, entre otros, dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado y, si procede, calificación del proyecto por parte de colegios profesionales.
3. Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

Obras análogas a las de rehabilitación

Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.

• Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
• Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
• Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
• Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Obras conexas a las de rehabilitación

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

• Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
• Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
• Las obras de rehabilitación energética. Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

     2.- Obras de renovación y reparación de viviendas para uso particular

Cuando un proyecto de obras no pueda calificarse como de rehabilitación, las obras de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, tributarán al tipo reducido del 10% cuando se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que el destinatario sea persona física (no actividad empresarial o profesional), y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. También cuando el destinatario sea una comunidad de propietarios por las obras hechas en el edificio en el que se encuentre la vivienda.
2. Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
3. Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Muy pocas viviendas han pasado la Inspección Técnica de los Edificios (ITE) en Andalucía.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE), figura recogida en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que obliga a los propietarios de viviendas de más de 50 años a tener que pasar una inspección técnica, como ya ocurre con la ITV para los vehículos, no se extiende a toda Andalucía puesto que “actualmente apenas se aplica en 17 municipios andaluces”.

Hay muchas viviendas que no la están pasando y además se están aplicando ordenanzas distintas en cada municipio andaluz en materia de inspección de edificios, cuando debería aplicar una ordenanza tipo a nivel andaluz.

Qué edificios están sujetos a inspección?

Se debe realizar la inspección técnica en aquellas construcciones y edificios del ámbito delimitado que están catalogadas o protegidas o tengan una antigüedad superior a 50 años, salvo que los municipios fijen una antigüedad distinta.

Quién está obligado?

Tanto el propietario o propietarios de una finca como en el caso de una finca en régimen de división horizontal a todos los propietarios.

Los municipios pueden requerir de los propietarios los informes técnicos resultantes de las inspecciones periódicas y, en caso de comprobar que éstas no se han realizado, ordenar su práctica o realizarlas en sustitución y a costa de los obligados.

Quién realiza la ITE?

Un técnico competente (un arquitecto o un arquitecto técnico) es quien emite un informe sobre el estado del edificio, señalando las deficiencias que hubieran detectado y su carácter, grave o leve, así como las reparaciones que estimen que deben realizarse. Deberá obtenerse dicho certificado cada 10 años.

Cuál es el contenido del informe de inspección?

Dependiendo de las normativas locales, los informes de inspección, deben consignar el resultado de los mismos con descripción de:

a) Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso, con fijación de un orden de prioridad, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.

Destacar los distintos elementos revisados en el inmueble:

- Cimentación y estructura.

- Fachadas y medianeras.

- Estanqueidad y cubiertas.

- Instalaciones generales (generalmente fontanería y saneamiento).

- Otros elementos que afecten a la seguridad, salubridad u ornato público.

b) El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el o los informes técnicos de las inspecciones anteriores.

Procedimiento

El orden habitual a seguir para las inspecciones es el siguiente:

1.- Elaboración, presentación y aprobación del presupuesto de inspección.

2.- Establecimiento de una fecha y hora para la misma.

3.- Realización de la inspección en el edificio y redacción del informe o certificado.

4.- Firma del informe por parte del cliente, en el caso de que esté conforme con el resultado.

5.- Presentación del expediente en la Gerencia Municipal de Urbanismo o Ayuntamiento por parte del cliente.

6.- Pago de los honorarios a los técnicos.

Si el informe es favorable se archiva el expediente hasta dentro de 10 años, en el que se volverá a realizar una nueva inspección.

Si, por el contrario, el informe de los técnicos es desfavorable, la primera obligación del propietario del inmueble es la realización de las obras indicadas en la inspección. Luego se realiza una nueva inspección para comprobar la correcta ejecución de las obras. Si es así, se siguen entonces los cauces habituales de presentación del expediente en la Gerencia Municipal de Urbanismo.

Consecuencias

Si transcurrido el plazo para presentar el acta de inspección técnica, el propietario de la vivienda no ha realizado la inspección, el órgano competente le puede ordenar la realización de la misma, dándole un plazo adicional para presentarla, con advertencia, en caso de incumplimiento, de la imposición de multas, ejecución subsidiaria de la inspección técnica y la incoación del correspondiente procedimiento sancionador.

La cuantía de estas sanciones, oscila entre los 1.000 y 6.000 euros, además del importe derivado de la ejecución subsidiaria de la inspección técnica a costa del obligado. En el caso de que hubiese oposición, de los propietarios o inquilinos, a la práctica de la inspección, se solicitará el correspondiente mandamiento judicial para la entrada y realización de la inspección técnica.

Otra de las consecuencias de la ITE es la obligatoriedad de exhibir el certificado de aptitud para vender una vivienda, a no ser que el comprador exonere de esta obligación al vendedor.

A un nivel más social, una consecuencia inmediata es que, si en una Comunidad de Propietarios se quieren realizar obras de rehabilitación y no se pueden hacer porque hay vecinos que se oponen, van a tener que ejecutar dichas obras de rehabilitación si el edificio supera los 50 años. Y también ayudará a crear una concienciación de mantenimiento y conservación del edificio como una cosa común.

El certificado energético ya es obligatorio para vender o alquilar un piso

Desde el pasado 1 de junio, las viviendas en venta o en alquiler deben disponer de un certificado de eficiencia energética. De no ser así, los propietarios pueden ser multados con sanciones que van desde los 300 hasta los 6.000 euros, según el Real Decreto aprobado el pasado 5 de abril, que se completó posteriormente con varias enmiendas en el proyecto de Ley de reforma de la rehabilitación. Este certificado especificará mediante una escala de siete letras, de la A a la G, el nivel de emisiones de CO2 en comparación con las dimensiones del edificio. De este modo, se pretende que el comprador o el inquilino pueda «valorar y comparar la eficiencia energética como un factor añadido para la toma de decisiones de compra o alquiler».

¿En qué consiste?

En un edificio, la eficiencia energética se calcula midiendo la energía consumida todos los años en condiciones normales de uso y ocupación. Para ello se tienen en cuenta todos los servicios utilizados de manera habitual, como «la calefacción, la refrigeración, la ventilación, la producción de agua caliente sanitaria y la iluminación, a fin de mantener las condiciones de confort térmico y lumínico y sus necesidades de agua caliente sanitaria y calidad de aire interior».

En concreto, el indicador recoge los kilogramos de CO2 divididos por los metros cuadrados de la vivienda (kg CO2/m2 al año). A aquellos con un ratio de emisiones por debajo de los 6,8 kg CO2/m2 al año se le asigna la letra A, la mejor calificación. La peor nota (la G) es para aquellos inmuebles que superan los 70,9 kg C02/m2 anuales.

¿Qué edificios se deben certificar?

Por lo general, todos los inmuebles disponibles para la venta o el alquiler. La normativa incluye algunas excepciones en cuanto a los edificios que deben solicitar el certificado, aunque la mayor parte no son representativos del actual parque de viviendas.

Así, por ejemplo, no resulta obligatorio para los pisos arrendados durante menos de cuatro meses, edificios aislados con menos de 50 metros cuadrados útiles, edificios y monumentos protegidos en los que se altera su carácter o aspecto, lugares de culto o religiosos, construcciones provisionales (para menos de dos años) y la parte no residencial de edificios industriales y agrícolas.

Por su parte, será obligatorio para todos los edificios de nueva construcción y también cuando se haga una rehabilitación o reforma de edificio con una superficie útil superior a 1.000 metros cuadrados, que afecte a más del 25% del total de sus cerramientos.

¿Cuándo se tiene que entregar el certificado?

Los propietarios que deseen vender sus pisos deberán poner a disposición de los compradores este título en el momento en el que se efectúa la operación, mientras que en el caso de los alquileres el casero deberá entregar una copia al inquilino. Es decir, no se puede solicitar el certificado una vez que se ha realizado la venta o el arrendamiento del inmueble. Este certificado tendrá una validez de diez años.

¿Dónde se puede solicitar?

El interesado en solicitar el certificado deberá acudir a los técnicos en posesión de titulación habilitante (arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros). El propietario tendrá total libertad para elegirlos.

Una vez que el técnico ha evaluado la vivienda y elaborado el certificado, hay que comunicarlo al organismo competente en cada región. Este certificado no tiene validez hasta que no es revisado por la Administración, que comprueba que la evaluación se ha ejecutado de forma correcta y la calificación de la vivienda es la adecuada. De ahí la importancia de haber efectuado una calificación exhaustiva.

Esta comunicación implica a su vez unas tasas, definidas por cada comunidad. No es necesario realizar personalmente esta comunicación, puede hacerlo cualquier otra persona o incluso encargarse de los trámites el propio técnico dentro de su paquete de servicios.

En el plazo de unos dos días hábiles aproximadamente (dependerá de cada comunidad), se obtendrá la etiqueta energética con el número de registro asignado, lo que significa que la vivienda ya está certificada y registrada con la supervisión administrativa correspondiente.

¿Cuánto cuesta?

No existe un precio determinado. El precio del certificado es libre, lo que ha dado pie a ofertas de dudosa fiabilidad. Dado que el certificado incluye recomendaciones para mejorar la eficiencia, algunos están ofreciendo el certificado gratis a cambio de ejecutar después las obras de reforma que se recomiendan. En otros casos, hay ofertas que garantizan de antemano una certificación positiva, lo que atenta contra el rigor de esta etiqueta.

¿Cuáles son las sanciones?

La ley establece sanciones que oscilan desde los 300 euros a los 600 euros en el caso de las infracciones leves, de los 601 a los 1.000 euros en el de las graves y de los 1.001 a los 6.000 euros para las muy graves.