La Inspección Técnica de Edificios (ITE), figura recogida en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que obliga a los propietarios de viviendas de más de 50 años a tener que pasar una inspección técnica, como ya ocurre con la ITV para los vehículos, no se extiende a toda Andalucía puesto que “actualmente apenas se aplica en 17 municipios andaluces”.
Hay muchas viviendas que no la están pasando y además se están aplicando ordenanzas distintas en cada municipio andaluz en materia de inspección de edificios, cuando debería aplicar una ordenanza tipo a nivel andaluz.
Qué edificios están sujetos a inspección?
Se debe realizar la inspección técnica en aquellas construcciones y edificios del ámbito delimitado que están catalogadas o protegidas o tengan una antigüedad superior a 50 años, salvo que los municipios fijen una antigüedad distinta.
Quién está obligado?
Tanto el propietario o propietarios de una finca como en el caso de una finca en régimen de división horizontal a todos los propietarios.
Los municipios pueden requerir de los propietarios los informes técnicos resultantes de las inspecciones periódicas y, en caso de comprobar que éstas no se han realizado, ordenar su práctica o realizarlas en sustitución y a costa de los obligados.
Quién realiza la ITE?
Un técnico competente (un arquitecto o un arquitecto técnico) es quien emite un informe sobre el estado del edificio, señalando las deficiencias que hubieran detectado y su carácter, grave o leve, así como las reparaciones que estimen que deben realizarse. Deberá obtenerse dicho certificado cada 10 años.
Cuál es el contenido del informe de inspección?
Dependiendo de las normativas locales, los informes de inspección, deben consignar el resultado de los mismos con descripción de:
a) Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso, con fijación de un orden de prioridad, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.
Destacar los distintos elementos revisados en el inmueble:
- Cimentación y estructura.
- Fachadas y medianeras.
- Estanqueidad y cubiertas.
- Instalaciones generales (generalmente fontanería y saneamiento).
- Otros elementos que afecten a la seguridad, salubridad u ornato público.
b) El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el o los informes técnicos de las inspecciones anteriores.
Procedimiento
El orden habitual a seguir para las inspecciones es el siguiente:
1.- Elaboración, presentación y aprobación del presupuesto de inspección.
2.- Establecimiento de una fecha y hora para la misma.
3.- Realización de la inspección en el edificio y redacción del informe o certificado.
4.- Firma del informe por parte del cliente, en el caso de que esté conforme con el resultado.
5.- Presentación del expediente en la Gerencia Municipal de Urbanismo o Ayuntamiento por parte del cliente.
6.- Pago de los honorarios a los técnicos.
Si el informe es favorable se archiva el expediente hasta dentro de 10 años, en el que se volverá a realizar una nueva inspección.
Si, por el contrario, el informe de los técnicos es desfavorable, la primera obligación del propietario del inmueble es la realización de las obras indicadas en la inspección. Luego se realiza una nueva inspección para comprobar la correcta ejecución de las obras. Si es así, se siguen entonces los cauces habituales de presentación del expediente en la Gerencia Municipal de Urbanismo.
Consecuencias
Si transcurrido el plazo para presentar el acta de inspección técnica, el propietario de la vivienda no ha realizado la inspección, el órgano competente le puede ordenar la realización de la misma, dándole un plazo adicional para presentarla, con advertencia, en caso de incumplimiento, de la imposición de multas, ejecución subsidiaria de la inspección técnica y la incoación del correspondiente procedimiento sancionador.
La cuantía de estas sanciones, oscila entre los 1.000 y 6.000 euros, además del importe derivado de la ejecución subsidiaria de la inspección técnica a costa del obligado. En el caso de que hubiese oposición, de los propietarios o inquilinos, a la práctica de la inspección, se solicitará el correspondiente mandamiento judicial para la entrada y realización de la inspección técnica.
Otra de las consecuencias de la ITE es la obligatoriedad de exhibir el certificado de aptitud para vender una vivienda, a no ser que el comprador exonere de esta obligación al vendedor.
A un nivel más social, una consecuencia inmediata es que, si en una Comunidad de Propietarios se quieren realizar obras de rehabilitación y no se pueden hacer porque hay vecinos que se oponen, van a tener que ejecutar dichas obras de rehabilitación si el edificio supera los 50 años. Y también ayudará a crear una concienciación de mantenimiento y conservación del edificio como una cosa común.
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